人民币汇率出现了贬值趋势，今年以来已经贬值3%，这对房地产企业的海外融资产生成本压力。以前海外企业融资利率5%-6%，在汇率升值背景下，企业资金成本很低，而今贬值偿还，利率负担加重，新融资成本和偿还负担加大，也抑制了房地产开发企业的融资。2013年底的中央城镇化工作会议，对城镇化提出了新要求，中央经济工作会议和今年政府工作报告把地方政府债务控制作为今年工作的一个重点。而是更多注重环境、债务和责任追究，有关部门正在落实中央的有关要求。这些制度和政策调整，将改变地方的政绩观和经济行为。那种大肆举债不顾未来的做法将面临审计责任和终身的责任追究。这一切，都将改变地方政府的行为。

　　房地产的转变首当其冲。在经济增长速度下行情况下，房地产的评估价值将下降，而不是上升。由于过去在所有物价中房价上涨是上涨最高的，影响消费也是最突出的，因此在未来价格下行中，房价下降也将最明显。影响房价的一些重要因素发生了方向性的变化。一是经济速度下行，土地和房地产价格评估价值下降，预期增值转变为减值；二是贸易增长下降，企业对土地的需求不会扩张；三是政府行为的经济金融环境在转变，不再以GDP论英雄；四是利率市场化过程中的利率中枢下降，增加企业利率负担；五是刚性需求的供给不足已经不存在。

　　虽然存款利率没有市场化，但存款的20%以上已经通过理财等完全市场化了，这部分比例在持续提高，预计中央银行即使不放开存款利率，未来2年人们也会将定期存款转化为理财产品，存款利率的80%将市场化。目前的市场化利率就是很高的价格，实际利率在2%以上，未来上升的空间不大。全部定期存款资金都趋向理财和投资，利率放开之时就是利率下降之时，前期高利率的长期融资在利率下降情况下面临沉重的利率负担，很多信托产品和高利率的长期理财产品面临兑付困难，企业面临偿还压力。

　　一些地方信托产品的兑付危机引起了市场的警惕。房地产价格下跌和银行对房地产风险的警示使得房地产资金供给情况发生改变。今年第一季度，房地产拿到的资金占全部信贷资金的比重比去年同期下降0.3个百分点，而去年同期是上升，这反映了市场的变化，预计后期将继续下降。美国正在逐步退出量化宽松货币政策，这可能导致美元提高利率，吸引部分资金离开中国；或者加大房地产企业的美元融资成本。利率市场化过程中，利率中枢是上升的，因此，前期高利率融资不吃亏。但观察我国价格、股票和汇率双轨制变化的历史就知道，市场化过程就是使价格不断均衡、下降的过程。

　　我国贸易出口增长10%以上很不容易。从绝对额来说，出口基数也已经很大，出口总额已经是世界第一，每年出口增加1600-1700亿美元很艰难。而增加1600-1700亿美元，增长大体在6%-7%，期望出口再现井喷现象难。过去的10多年，出口高增长确实化解了国内产能过剩，但也带来产能扩张，而且带动了全球产能扩张。而是走向了绝对过剩。在这个背景下，房地产建设所需要的钢铁、有色、水泥、玻璃等价格稳定乃至下降，难以推高房价。贸易增长下降，外贸企业对土地的需求也不会扩张，而这部分企业对土地的需求在过去很大。

　　经济速度下行，土地和房地产价格评估价值下降，我国经济增长速度已经从本世纪以来早期的年增长10%以上逐渐下降到9%。自2011年第四季度经济速度下行到8.5%以后，年内增长速度再也没有超过8.5%。中国经济增长的基数大，增长一个百分点的含义与过去有很大不同。因此，5%到7%的速度相对国际和相对历史的绝对额来说，已经很高，不容易实现。房地产的转变首当其冲。在速度下行情况下，房地产的评估价值也将下降，而不是上升。由于过去的房价上涨是所有物价中上涨最高的，影响消费也是最突出的，因此，在未来价格下行中，房价下降也将最明显。